建设更多且好的保障性租赁住房，深圳如何持续提速发力？

为落实深圳安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定（征求意见稿）》，对现行的《配建规定》作出修订。

此次修订将如何对接国家的保障房体系？全市旧改按比例建保障房意味着什么？公租房、保租房、共有产权房的调整会带来哪些变化？未来深圳如何才能建起更多、更好的保障房？深圳卫视《晚间报道》邀请深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫进行解读。

新规调整为新三类住房

保租房不区分深户与非深户

此次新规修订，主要聚焦全面对接国家住房保障体系、优化调整政策适用对象、衔接国土空间规划优化保障性住房配建空间范围图等六大方面。

目前，深圳住房保障体系以安居型商品房、人才住房、公共租赁住房为主。新规修订后，将调整为以共有产权房、公共租赁住房以及保障性租赁住房为主。此外，在政策适用对象上，也有明显的调整。

深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫介绍，调整的新三类住房大致可分为租和售。新三类住房具体来看：

1、共有产权房的概念实际上并非在今天提出，多年前，淮安就已经提出，上海等地也做出了一些尝试。目前国家明确提出要全面推进共有产权，这也意味着深圳未来的住房，就是以共有产权为主体，在管理体系上也会有别于过去传统的安居商品房；

2、公共租赁住房，主要是解决户籍人口的租赁问题，这方面的政策与原有政策相比，相差不大；

3、保障性租赁住房是一个重头戏，主要解决新市民、新来深工作者的住房问题。所以，这个政策是一个普惠性政策，不区分户籍与非户籍。

新规配建比例达33%

释放更多保障房空间

据介绍，新规将旧改项目根据项目空间位置与都市核心区、市级功能中心等空间以及与城际线和轨道站点的距离分为三类。

❖一类地区：包括都市核心区、市级功能中心和重要的科技创新空间，且同时位于已建、在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1000米覆盖的地区。

❖二类地区：在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1000米覆盖的地区及都市核心区、功能中心的节点区域。

❖位于一、二类地区之外城镇开发边界内的集中建设区、弹性发展区覆盖的所有地区，确定为三类地区。

根据《深圳市国土空间总体规划(2020-2035)》的最新规划内容，修订后的空间范围图一、二、三类分级地区覆盖范围共1154平方公里，较修订之前增加了176平方公里。

针对此次划分的三类地区，陈蔼贫认为，这实际上是根据城市不同区域的成熟度为依据，成熟度越高的地区，配建比例也就越高。

陈蔼贫表示，住房不仅与房子本身有关系，相关配套也很重要，所以保障房的配套设施更要解决。因此三类地区中，在开发方面还不够成熟的，配建比就会相对降低，这也折射出城市更新的一个主导思想，就是通过城市更新、增量住房来解决住房保障的问题。

值得一提的是，新规采用分级地区×改造类型的配建比例，以一类地区的工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，按照此前的规定配建比例为12%的基础上核增8%。新规修订后，这一比例将达到33%，从而释放更多的保障房空间。

计划今年建设筹集公共住房

不少于12万套

近年来，深圳保障性住房建设步伐不断加快。

位于宝安区的翔源实业安乐社区，是深圳市首个将商业用地调整为二类居住用地的商改保项目，也是宝安区首个外地企业利用存量用地打造的公共住房项目。

项目于今年1月开工，计划于2024年底交付使用，建成后将提供256套安居型商品房。

在光明区，长圳保障房二期项目安居鸣鹿苑计划在今年年底配租并交付。该项目是住建部首批政策性租赁住房试点项目，项目主体结构共14栋装配式塔楼，可向社会提供6378套保障性住房。

这两个项目是深圳正在推进的若干个保障房项目中的代表。今年6月，《深圳市住房发展2022年度实施计划》印发。

本年度，计划建设筹集公共住房不少于 12 万套（间），包含公共租赁住房不少于 1.2万套（间）、出售型公共住房不少 于 1.5 万套、保障性租赁住房不少于 9.3 万套（间）；

计划基本建成 （含竣工） 公共住房 2.7 万套（间）；

计划供应分配公共住房不少于 6.5 万套（间），其中保障性租赁住房不少于4 万套（间）。

另外，《计划》还提出，对符合条件的低保及低保边缘住房困难家庭，按规定发放住房货币补贴，继续实现应保尽保。

加大政策扶持

让更多社会资本涌入保租房体系

如何建更多、更好的保障房？

陈蔼贫表示，从目前深圳住房总体情况来看，人均住房面积实际上已经达到26平方米左右。

陈蔼贫建议，未来深圳不仅要加大保障房，同时也要加大市场上商品房的供应，而且整个住房土地供应也要进一步加大，这个比例很可能会占到建设用地的25%，甚至更高。如果能够双向发力，深圳整个住房水平将达到全国的平均水平，甚至能够达到一些发达国家部分的标准。

那么，保障房该如何让更多的资金进入？陈蔼贫认为，深圳一直走的是政府指导、市场协作的总体思路，接下来，深圳还是要继续沿着这样的道路来走，关键就是如何引入民间资本。

陈蔼贫介绍，在共有产权房方面，由于它有微利，所以社会资本介入问题不大，而公租房主要还是以政府为主体。

保租房方面，目前已有一些企业先行探索，但最重要的是进入、退出机制和合理的利润，目前已经做了一些政策安排，比如开通绿色渠道、减免税等，但随着保租房任务加大，仍需要更多的政策支持。

晚间观察：

新规修订，充分衔接了《深圳市城市更新和土地整备十四五规划》的建设目标，落实了深圳住房制度改革的相关工作要求。

十四五期间，深圳力争多主体、多渠道筹集公共住房和配套宿舍建筑面积不少于700万平方米，力度超前。

届时，将有更多的新建保障性住房崛起，并与轨道交通、城市空间、民生设施等进行有机衔接，助力实现让全体市民住有所居住有宜居。

主笔 / 殷梦

记者 / 黄燎 刘美佳 李健

主编 / 吕毓斌 周占